济南中央商务区旧城改造“究竟拆掉了什么”

一个城市的形象和品位靠的不仅是几座楼宇，更多的是依靠一个标志性区域，而中央商务区正是一个城市发展水平的缩影和鲜亮名片。

一直以来，作为全省的政治、经济、文化和区域性金融中心，济南一直缺少一个能够集中展示全市改革发展成果、代表东部沿海经济大省省会形象的标志性区域。“东部中央商务区区位优势明显，规划和建设标准都比较高，已经初具规模，可以说代表了新济南的形象。”日前，省委常委、市委书记王文涛要求，东部中央商务区未来的成长空间非常大，“必须举全市之力打造”。

根据规划方案，济南中央商务区规划范围北起工业南路，南至经十路，东起奥体西路，西至华阳路。泛中央商务区的规划范围，则向东扩至奥体中路，向西扩至浆水泉路，总面积约6.7平方公里。在这么大的范围内，将崛起五座高度在220米-420米的塔楼，体现济南五大城市特色：山、泉、湖、河、城。城市设计还提出中央商务区的立体化发展，展示了地标性塔楼群，五栋塔楼分别体现济南山，泉，湖，河，城的五大特征，塔楼布局使山脉和开放空间的视野最大化，提升周边价值。

在为济南城市发展背后有一些老百姓有些话想说。

我们住在济南历下区二钢宿舍，我们是济南中央商务区安置区旧城改造项目的被征收人，我们对这个征收项目有一些个人的看法。

济南中央商务区建设CBD济南中央商务区旧城改造项目为商业开发，是以出售或出租商业地产盈利为目的的建设项目，不像医院、学校等基础设施建设具有公益性。CBD项目的服务对象为商业机构，并非社会公众，所以CBD项目不具有公共利益，而只是符合商业开发者等小部分人经济利益的盈利项目。

拆迁区域并不符合旧城改造的条件，二钢社区从1958年起经过，几十年的建设完善已经成为一个新型的居住条件优越的成熟社区。二钢宿舍地处济南市二环东路以东，2.5公里处小区有七八十栋楼坐落在近千亩的土地上。大部门的房屋建筑能抗七级及七级以上的地震，小区两气三线齐全，基础设施完备。小区内有省级示范幼儿园一所，在园孩子363人，省级规范化九年制义务教育学校一所，在校学生一千六百余人，有社区医院和游泳池。小区内多处健身活动场地，有篮球、排球、门球等场地近五千平米。老年活动中心及老年大学近500平米，小区内有近200米长的副食商业一条街，小区北面紧临主干道工业南路，有十几路公交车站，南临解放东路，有五六路公交车站，交通便利，小区内绿地面积大环境优美。有亭台回廊，终年松柏青翠的小圭山，小区西南是茂岭山体公园，小区内有两千多名离退休员工在此安度晚年。

小区内的楼房按照民用建筑通用设计细则，高层建筑主体，结构设计年限一百年，一般民用建筑50到100年。楼房大部门是由济钢设计院按照国家设计规则，供排水，通风，采光，电器暖通等专业严格按照设计程序进行设计，并通过设计审查，通过ISO质量认证审查。设计年限为70年。

楼龄十几年的四十六栋，楼龄二十几年的十八栋，楼龄三十年八栋，楼龄四十年以上的六栋，危房和旧城改造的认定应遵循科学和合法的程序，而非政府机构直接来认定，征收机关或相关机构并未对居民的房屋进行危房鉴定，就认定为危旧房，明显不符合常理和事实基础。

我们不是旧城，我们的房屋比较新，不属于旧城改造的范围。根据我们对该片区房屋的调查，该片区被拆的79栋楼中，有46栋楼建设于2000年以后，最新的楼房建成于2004年，大部分都是30年以内的，58%是10-12年的，只有45号楼一栋楼是60年建的。而且周围的基础设施非常完善。

这次拆迁的评估价格严重低于周围的市场价，市场价为一万七八，评估价格仅为1万左右。货币补偿后不能买到同样面积的房屋。产权置换后所剩余的补偿款也不足以支付房租，绝大多数群众都不同意拆迁。

2016年4月5日，历下区政府作出了《房屋征收决定》，并在4月6日进行了公告。在这次公告之前，拆迁方虽然对我们提出的意见进行了汇总，但是并没有对我们提出的问题进行有针对性的修改，在征收决定作出后，我们再也无法提出不同的意见，在拆迁方的层层高压下，很多人不得不选择签订协议走人。

在这种情况下，我们无论怎么选择都会面临很无奈的境地。现在政府已经动用了所有的手段逼迫我们签约，其中最常用的就是家中有公务员的，就以停职为理由逼签。

还有我们大部分都是二钢的职工，拆迁办跟我们说，如果不签协，就不让我们上班了，我们在二钢工作几十年，这几年公司效益不好，每月收入只有两千左右，如果不让工作，就失去了唯一的经济来源，这对我们来说，是个巨大的威胁，很多人都是迫于这种压力签订的协议。

还有更多的拆迁户是因为孩子上学的问题不得不屈服。因为拆迁方的政策是先拆学校，孩子们必须要重新选择学校，如果不签订协议，那么新的学校就无法入学，幼儿园的孩子也不能入园。大部分有孩子的家庭都是因为孩子的教育问题签订了协议。

现如今，我们根本无法签订协议，不是我们不愿意支持国家建设，只是这样的拆迁政策，我们实在无法接受，我们是二钢人，这里当成家，我们在失去家园后，该如何生存呢，在搬离后，拿着这么少的补偿款，该如何维持我们的生计呢？

事件之后在明律师事务所袁律师提出几点疑问

1、该项目的实施是基于盈利性的商业开发，不符合公共利益，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的规定

在济南中央商务区及安置区旧城改造项目中，大部分房屋刚刚建成十几年，都是六层的楼房，根本没有危房，更不存在危房集中，该征收项目的种的基础设施齐全，也根本不符合基础设施落后的特点。

二钢社区从1958年起经过，几十年的建设完善已经成为一个新型的居住条件优越的成熟社区。小区内的楼房按照民用建筑通用设计细则，高层建筑主体，结构设计年限一百年，一般民用建筑50到100年。楼房大部门是由济钢设计院按照国家设计规则，供排水，通风，采光，电器暖通等专业严格按照设计程序进行设计，并通过设计审查，通过ISO质量认证审查。设计年限为70年。

在本项目中，该片区被拆的79栋楼中，有46栋楼建设于2000年以后，最新的楼房建成于2004年。使用时间仅为十三四年。

2、不符合先补偿后搬迁的程序

《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十一条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。在本案的拆迁实施过程中，并未按照这个程序来进行，而是先搬迁后补偿的，签订承诺书及意向书后腾空房屋，在没有任何选房方案及安置房的批文的情况下，先让被征收人腾空房屋，并在未签订征收补偿协议的情况下，强行拆除了被征收人的门窗和其他配套设施，这种程序严重违反法定程序。

3、征收降低了被征收人的居住条件和生活水平，违反了《物权法》的相关规定

《物权法》第四十二条规定，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。而且济南中央商务区及安置区旧城改造项目的评估价格严重低于周围的市场价，周围商品房的市场价为一万三至一万八，且在征收决定作出后，周围的商品房价格每平方米上涨了四千到六千左右，但是该项目的评估价格仅为1万左右。按照现在的补偿方案，货币补偿后得到的补偿不能买到同样面积的房屋，每户大约要支付十几万至几十万不等。因产权置换的房屋大于被征收房屋的面积，产权置换后每户需要支付十几万，产权置换后过渡期间的房租更无法支付。

4、安置房存在巨大的风险

安置房没有任何合法的审批手续，所有关于安置房的文件中均由“以主管部门最终审批为准”的字样，该项目的安置房根本就没有经过发改部门、规划部门、国土部门、建设部门的任何审批，从现有的材料看来，只能看到安置房的公示图，只有一张未经任何部门审批的图纸，该图纸没有任何的法律依据，在签订安置补偿协议后，存在着规划改变的可能性。

5、拆迁房采取了株连拆迁的方式，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条的规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

在济南中央商务区及安置区旧城改造项目的征收过程中，拆迁方采取了大规模的株连拆迁方式，因为该拆迁区域的大部分被征收人是济钢集团总公司及山钢集团济南分公司的职工，这两个公司均以“回家做工作“为由对所有的未签约的被征收人进行威胁，逼迫未签订协议的人下岗，许多员工就是在这种威胁下，被迫签订了补偿协议。这种行为属于采取威胁等非法方式迫使被征收人搬迁，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条的规定。

2010年5月，国务院办公厅就发布通知，提出对采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任；2011年初，中央纪委、监察部再发通知，要求各级纪检监察机关加强对“株连式拆迁”等违法行为的重点监督检查，可谓言之凿凿。正如媒体分析，“株连式拆迁”本身就是违法拆迁，既违反了《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，也涉嫌严重违反《劳动法》、《公务员法》及相关法规。

正是权力的任性和地方的纵容，让“株连式”拆迁屡禁不绝，在各地不断上演，而金寨县这起事件发酵也不过是沾了“红头文件”的光了吧。因此，要大量减少甚至杜绝“株连式”拆迁，必须管住权力的任性而为，就必须将“权力”真正关在笼子里，无需赘言。其实，关于征迁，国家的法律已经够详细和完备了，关键各地要真正建立起一套行之有效的监督制约机制，真正去落实法律的规定。同时，对于群众的举报，有关部门要真正很下手来去查处，对于违法乱纪者必须给予“重拳出击”，只有这样才能让广大官员对法律产生敬畏感，才能真正做到令行禁止。

“株连式拆迁”是一种打着亲情幌子的变相强拆，对此各级政府决不能放任自流，而而应加大惩处力度，使拆迁工作在法治的框架内进行。

转自微信公众号：北京在明律师事务所